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“裁員、造假、近20億股權被凍結以及可能到來的對賭失敗”，對王健林而言，珠海萬達商管的上市計劃，目前似乎迎來了最大挑戰。

01

近20億股權被凍結

風波不止。6月8日針對“大連萬達商管19億股權被凍結”報道，萬達集團聲明如下：

一、萬達地產集團和某企業在一大型項目有合作，至今雙方仍存在約10余億元財務糾紛。

二、2018年萬達商管引入投資人時，萬達商管45.27億股權當時估值就已經2430億元，此估值為公開信息。此次凍結萬達商管19億股權，大幅超過雙方財務糾紛金額。

萬達正通過法律途徑申訴，有信心維護萬達集團正當權益。

企查查顯示，大連萬達集團股份有限公司6月5日新增2條股權凍結信息，被凍結股權數額合計約19.8億元，凍結期限自2023年6月5日至2026年6月4日。

與此同時，已經遞表3次都失敗的珠海萬達商管，最近無疑是“當紅炸子雞”，也引發了監管層關注。

02

備案補充材料直指核心問題

6月2日，證監會國際部對珠海萬達等企業出具境外發行上市備案補充材料要求。

證監會重點聚焦珠海萬達六方面問題：1，公司治理及內部控制運行方面，制度是否健全，是否存在被控股股東或其他關聯方資金占用的情形，是否存在對外擔保及為控股股東提供擔保的情形。

2，租賃實際收繳方面，有無防止內部人員虛報出租率和收繳率的相關有效措施以及實際執行情況。

3，公司獨立性方面，珠海萬達商管與控股股東及其他關聯方之間的關聯交易和資金往來有多少，關聯交易占該公司報告期內營業收入或營業成本的比重又有多少？

4，短期償債風險方面，公司收入和利潤大幅增加的原因和相關應收款項期后收回情況，同時結合承諾的上市時間和實現業績有關的股權回購、提前還債等安排，說明公司控股股東短期償債風險情況。

5，募集資金使用方面，要求細化募集資金用途所采取的保障措施和相關安排，并就本次發行上市募集資金不會直接或間接流入房地產開發領域出具承諾。

6，分紅政策的合理性方面，根據招股說明書，珠海萬達商管在2019年至2021年及2022年上半年累計現金分紅132.73億元，超過同期經營活動現金流量凈額合計數115.48億元，上述現金分紅金額以及未來現金分紅政策的合理性，對公司償債能力和持續經營能力是否存在重大影響，以及大額現金分紅的情況下實施本次融資的必要性和合理性。

根據招股說明書，2019年-2021年珠海萬達在管商業廣場平均出租率為98.8%。2022年，萬達商管總收入553.1億元，完成年計劃的99.6%，同比增長7.4%。租金為萬達商管的主要收入來源，2022年實現租金收入508.5億元，出租率穩定在98.7%，租金收繳率100%。

證監會要求珠海萬達結合報告期內珠海萬達商業管理服務費及租金實際收繳情況、同期同行業公司可比情況（如有）說明上述出租率的計算口徑及其準確性；請說明珠海萬達在考核和內控制度方面，有無防止內部人員虛報出租率和收繳率的相關有效措施以及實際執行情況。

日前，有知乎平臺流傳一篇《說說2023年的萬達商業》的文章，作者自稱是萬達的小員工，明確指出“萬達數據嚴重造假”，客流數、出租率、收租率、銷售額全有問題。

5月26日，大連萬達商業管理集團股份有限公司（以下簡稱“萬達商管”）在上交所發布《關于市場傳聞的說明》（以下簡稱《說明》）專門就此事進行了回應。

根據《說明》，萬達商管稱，出租率由已出租面積除以總可出租面積計算?？偪沙鲎饷娣e為總在管面積減去公共區域及設施區域，已出租面積是根據租戶簽訂的租約進行計算。發行人已制定嚴格的內控措施，通過租賃系統進行合同管理及監督執行，不存在任何人為操縱或修改。發行人對外披露的財務數據均由知名審計機構審計、業務數據由珠海商管上市聯席保薦人等機構盡調確認，業績不存在造假情況。

03

對賭壓頂：珠海萬達一波三折的上市夢

傳聞背后的風聲鶴唳，無疑令王健林及其萬達商管壓力倍增。這一系列背后，又與珠海萬達商管上市無果密切關聯。

據悉，2021年10月21日、2022年4月22日以及2022年10月25日，珠海萬達商管遞表港交所都有始無終，宣告失效。

外界預計的是，隨著6月初證監會的要求補充資料，或意味著很快珠海萬達商管要繼續沖刺上市，但能否順利成功仍然不確定性巨大。

上市是王健林的豪賭。國際知名評級機構標準普爾曾指出，2021年下半年，大連萬達商管從珠海萬達商管的若干Pre-IPO投資者那里獲得了395億元的投資。

萬達的投資者包括鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本、螞蟻、騰訊、PAG投資者等22家機構投資人。

標普表示，如果珠海萬達商管未能在2023年年底前上市，萬達商管有義務回購IPO前投資者持有的股份，標普因此將395億元的IPO前投資款視作債務。

今年6月1日，惠譽評級將大連萬達商業管理集團股份有限公司（萬達商管）的長期外幣發行人違約評級自‘BB+’下調至‘BB-’，將萬達商業地產（香港）有限公司（萬達香港）的長期外幣發行人違約評級、高級無抵押評級及其有擔保美元票據的評級自‘BB’下調至‘B+’。回收率評級為‘RR4’?；葑u維持對所有評級的負面評級觀察狀態。

惠譽指出，萬達商管姐妹公司萬達地產集團有限公司（萬達地產）的流動性因公司尋求短期銀行貸款展期而下滑，從而導致母公司大連萬達集團股份有限公司（萬達集團，持有萬達商管44%股份）的合并信用狀況趨弱。惠譽根據其《母子公司評級關聯性標準》，遵循“子強母弱”的評級方法，在合并信用狀況的基礎上再上調一個子級得出萬達商管的評級。

惠譽同時將萬達商管的獨立信用狀況自‘bbb+’下調至‘bbb-’，原因是其持股79%的輕資產物業管理公司珠海萬達商業管理集團股份有限公司（珠海萬達商管）上市延期?；葑u預計，若珠海萬達商管未能在2023年底前完成上市，萬達商管將不得不把上市前的投資金額（逾400億元人民幣）退還少數股東，這將損害其流動性。

維持負面評級觀察狀態反映出珠海萬達商管上市以及上市前的投資者是否同意推遲上市時間至2023年以后均仍存在不確定性。此外，惠譽也在關注母公司萬達集團的流動性是否會進一步惡化，或萬達商管和萬達集團之間的財務隔離是否會趨弱，從而導致惠譽對二者之間的母子公司關聯性予以重新評估。

惠譽指出，萬達商管資金充裕，能夠覆蓋即將到期的短期資本市場債務，但其流動性緩沖已有所惡化。截至2023年3月末，萬達商管披露的可用現金為280億元人民幣，而未來12個月內到期的短期債券為220億元人民幣。繼審計機構將上市前資金歸類為短期債務后，公司可用現金與短期債務的比率已自2021年的2.7倍降至2022年的0.4倍。自2021年以來，惠譽已將上市前投資資金視為債務。

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