公募REITs漸行漸進。近期東湖高新(600133.SH)、渤海股份(000605.SH)、首創股份(600008.SH)、浙江滬杭甬(0576.HK)等上市公司陸續發布公告，披露已開展公募基礎設施REITs項目申報工作。

火熱的浪潮下，這僅僅只是冰山一角。“最近在地方做專項債咨詢項目時發現，很多地方政府和融資平臺對公募基礎設施REITs興趣很大，但具體怎么操作并不是很了解。現在看，基礎設施投融資領域的下一個風口將是REITs。”北京地區一位從事專項債咨詢的公司高管稱。

自2018年以來，基建投融資領域的“風口”從PPP切換到專項債。當前專項債大規模擴張后，部分項目收益難以覆蓋融資、專項債利息支付壓力加大等風險逐漸顯現;PPP方面，一些地方僅將PPP作為融資手段，而忽略了項目選擇及運營，導致部分PPP項目爛尾、債臺高筑。

或許由于前述基建“風口”均出現風險，監管部門近期提醒，不應簡單把REITs當作融資手段。

國家發改委投資司副司長韓志峰9月27日在“中國REITs論壇2020年會”上表示，不應簡單地把REITs當成金融產品、金融工具，或者融資手段。

判斷基礎設施REITs試點成功與否也不僅僅是看REITs產品是否能成功發行，發行規模多大，而應注重把基礎設施資產運營管理好，讓資產的運營效率提升、收益提升，獲得更高的市場認可，為投資人帶來更多的分紅收益。

多家上市公司開展申報發行工作

今年4月30日，證監會、國家發改委聯合下發《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》，標志著境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。在該通知下發后，省級發改委已開始摸底儲備轄區內的基礎設施REITs項目。

記者近期獲得的西部某省份首批REITs試點名單顯示，該省首批摸底試點項目共計163個，其中市縣匯總155個，省直部門匯總8個。后者主要是省交通廳上報的高速公路項目及大數據管理局上報的新基建項目。

中國國家鐵路集團有限公司副總經理黃民9月27日在“中國REITs論壇2020年會”上透露，已初選滬漢蓉鐵路湖北段、粵海鐵路輪渡、廣珠城際鐵路資產開展REITs試點。上交所總經理蔡建春在論壇上表示，上交所相關儲備項目充裕，今后要更注重把好質量關，集中市場各方力量，共同探討中國基礎設施公募REITs的最大公約數。

實際上，近期東湖高新、渤海股份、首創股份、浙江滬杭甬等上市公司陸續發布公告，披露已開展公募基礎設施REITs項目申報發行工作。從項目所屬領域來看，四家上市公司所選項目分別隸屬于產業園區、污水處理、高速公路領域。

這些項目材料構成了觀察基建REITs的窗口。以東湖高新為例，該公司擬以武漢軟件新城1.1期產業園項目為標的資產開展申報發行工作，基金初步募集規模約8.5億元。公募基金管理人、ABS管理人分別為平安基金和平安證券。

具體而言，首先由平安基金發起設立REITs公募基金。其次，募資成功后，由公募基金作為投資人認購“東湖高新—平安產業園基礎設施資產支持證券”全部份額，專項計劃正式設立。再次，由資產支持證券購買項目公司全部股權，進而實現由公募REITs基金穿透取得基礎設施項目完全所有權。最后，項目公司現金流通過股東分紅方式最終分配至公募基金持有人。

基建投融資領域專家張宇表示，產業園區項目用地為工業用地，而工業地產項目會成為基礎設施REITs試點的主導產業類別，因為工業用地幾乎都是招拍掛取得，權屬清晰。但工業地產項目普遍存在產業集群效應，受行業波動影響大可能出現“一榮俱榮、一損俱損”的局面，租金或物業費受行業景氣度影響較大。

對于首批項目發行公募REITs的回收資金用途，東湖高新表示擬投項目所涉行業包括大健康、大數據、智能制造等產業，有利于公司加快優質產業園開發建設，進一步提升競爭力。

滬上某大型券商結構化融資部總經理表示，通過公募REITs，產業園區可以跟市場投資者合作，借助資本力量擴大資產管理規模，還可以向服務平臺轉變，改變以往單純的“收租”模式，進而以園區為載體打造產業鏈條，通過運營服務獲取增值收益。

兩大難題仍有待破解

前述券商結構化融資部總經理介紹，她曾拜訪了一家國內排名靠前的物流企業客戶，這家企業負責人最關心項目通過REITs退出能獲得的價格是否具有競爭力。換言之，如何對基礎設施進行定價。

對于定價問題，國家發改委要求，試點項目現金流持續穩定且來源合理分散，投資回報良好，近3年內總體保持盈利或經營性凈現金流為正。預計未來3年凈現金流分派率(預計年度可分配現金流/目標不動產評估凈值)原則上不低于4%。

“如何定價代表了廣大客戶的心聲。有的項目不是只有公募REITs一種退出方式，其他方式如海外基金或者國內保險公司收購甚至IPO，都可以實現退出，所以很多企業關注公募RETIs在退出上是否有價格優勢。”前述券商結構化融資部總經理表示。

該人士還續稱，但是從投資者的角度看，肯定希望有更高的收益，例如年化4%的收益率可能就不滿足保險資產管理公司的投資收益率要求。因此，使所有參與者達到相對滿意的平衡點并不容易。

記者了解到，另一待破解的難題是稅收優惠政策。從國際上看，稅收安排對于公募REITs的推行起著至關重要的作用。從不動產重組過程中的增值稅、土地增值稅到持有和交易環節的投資者所得稅等，REITs市場涉及到的稅種較多，但目前均未明確。

“稅收中性是所有ABS產品，也是REITs產品的內在要求和重要特征。但在當前階段直接制定具有針對性的稅收優惠政策可能還需要一個過程。”前述券商人士稱，“前期稅收優惠政策可能是具體問題具體分析，比如通過一事一議方式與各地財稅部門溝通獲取政策支持，是個自下而上的過程。”

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