賬目公開透明，業主參與共治，海口探索以信用為基石的小區治理新路徑

“信酬制”之治

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作為小區業主，可以隨時隨地查小區物業的賬，這是種怎樣的感覺？

“這是我們小區的公共賬戶。”11月16日，?？谑忻捞m區瓊苑廣場小區居民張先生向海南日報記者展示他手機銀行App里的信息。上面顯示，瓊苑廣場小區公共賬戶結余30.8萬元，各項收支明細也都清晰可見。

“我們每月交的物業費、停車費等費用，物業公司的每一筆支出，這些賬目我們以前是看不到的，現在小區收支公開透明了，大家不花‘冤枉錢’，不做‘糊涂賬’，真正有了‘人人都是小區主人’的感覺！”張先生高興地說。

帶來這種感覺的，是瓊苑廣場小區從2020年12月開始試行的“信酬制”物業服務模式（以下簡稱“信酬制”模式）。今年8月，海口市住建局正式發文，以自愿為前提，向全市小區推廣該模式。如今，已有超過120家小區有了實行意向。

何為“信酬制”模式？什么樣的小區可以實行？相比傳統模式，它能否解決小區管理中長期存在的矛盾？

?？谑协傇窂V場小區物業經理張曙強向來客介紹“信酬制”模式。海南日報記者 封爍 攝

攤在陽光下的賬本

以銀行為信托機構，建立業主、業委會、物業企業共管賬戶，收支明細公開透明

陳多光是?？谑袠I主委員會協會黨支部書記、瓊苑廣場小區業委會主任。最近這段時間，他幾乎每天都會接到其他小區業主的來電，咨詢“信酬制”模式的相關情況。每每此時，他都會發出熱情的邀請：“我們小區實施‘信酬制’模式快1年了，業主們很滿意！歡迎來我們小區參觀！”

作為一個竣工于2003年的老舊小區，瓊苑廣場小區現在正開展污水改造工程，這讓住戶們看到了日子向好的希望。而就在1年前，小區的軟硬件狀況還十分令人擔憂。

“我們小區以前的物業公司不作為，草木枯萎，黃土裸露，安保力量不足，還發生過入室盜竊的情況，因為這，業主經常和物業人員發生沖突。”瓊苑廣場小區業主馮先生說，但自從小區實行“信酬制”模式，選聘新的物業公司接手后，各項管理工作逐漸規范起來，不僅配齊了安保隊伍，給裸露的土地種上了花草，還開辟出兒童樂園，如今業主與物業公司的相處融洽多了。

不光是有了安全感與獲得感，瓊苑廣場小區業主李先生認為，大家對小區事務的知情權和監督權也得到了保障：“小區實施‘信酬制’模式后，我們才知道，原來像停車位、快遞柜和泳池的出租等多項收入，都應該是屬于業主的公共收益。”

那么，“信酬制”到底是一種怎樣的物業服務模式？要理解這個概念，先來看看物業公司獲取報酬的兩種傳統模式。

海南省業主委員會協會會長肖江濤介紹，物業公司在承接小區的物業服務時，一般有兩種獲得報酬的方式：一種是“包干制”，即不管小區的運維開支是多少，物業公司只按合同約定的標準收費，虧損自擔，盈余自得；另一種是“酬金制”，即物業公司只獲取固定比例的報酬，一般是小區物業費應繳全額的5%至20%，剩余的費用，用于業主大會的活動開支、業委會的運作費用以及物業公司提供服務所需的各項開支，如有結余，歸全體業主所有，如有不足，則由全體業主補齊差額。

“目前，大部分物業公司采取的是‘包干制’，但業主不清楚費用收取后怎么用，物業公司公布的財務報表也容易弄虛作假，大家有意見，拒交物業費就不奇怪了。而‘酬金制’也有其弊端，比如業主無法隨時查賬，如果業委會和物業公司串通一氣，仍會出現賬目不明的情況。”陳多光說。

今年已76歲的陳多光，一直為協調小區事務奔忙。他認為，讓小區賬務公開透明，讓業主積極參與共治，能有效緩和業主和物業公司之間的矛盾。

去年，?？谑袠I主委員會協會組織成員前往北京、成都等城市考察，將“酬金制”與信托法相結合，創新出了“信酬制”模式。

在該模式下，小區業主繳納的物業費以及小區的各項公共收入，都作為全體業主的共有財產，以信托的方式存入銀行，并設立由小區業主、業委會以及物業公司共管的小區專用賬戶。賬戶實行雙密碼管理，每一筆支出都由業委會和物業公司雙方共同發起。也就是說，除了事先經業主大會審核通過的年度預算計劃，物業公司和業委會都無權私自劃出賬戶里的錢。同時，小區每位業主都可以隨時通過手機App，查看和監督賬戶里的每筆資金流水。等于說，三方共管之下，小區的所有收支賬目，都攤在了陽光之下。

創新模式出爐后，因為管理與地利之便，陳多光便帶領瓊苑廣場小區第一個吃起了“螃蟹”，“在‘信酬制’模式下，瓊苑廣場小區的賬戶信息全部公開透明，有效緩解了業主、業委會、物業公司之間因為站位不同、信息不對稱導致的矛盾。”

物業企業主動求變

專注提升服務水平，與業主建立互信，推動小區治理走向良性發展

對?？谑忻捞m區招鑫公館小區的業主來說，10月28日是個值得紀念的日子。當天上午，招鑫公館業委會與海南羽馨物業服務有限公司簽訂了“信酬制”物業服務合同，該小區成為?？诘?個實行“信酬制”模式的小區。

20多天實踐下來，招鑫公館的業主已經嘗到了新模式帶來的甜頭。

“新物業公司來后，立即給小區長期臟污的道路做了清潔，對業主反饋的各種日常小問題，也都給予及時答復和解決。”招鑫公館業委會副主任苗苗說，新物業公司主動對小區進行了調研，摸排出一些問題，已經開始墊資改造小區電動車棚、垃圾房等基礎設施了。

為什么物業公司愿意墊資修繕剛接手的小區？

“在以前那種‘包干制’的模式下，如果收不足業主的物業費，我們肯定不敢墊錢做事，就怕做完事，錢收不上來。”海南羽馨物業服務有限公司市場總監劉維杭坦言，而在“信酬制”模式下，小區的公共收入也會存入小區專用共管賬戶，等到公共收入累計到足夠的金額，就可以用于償還物業公司的墊資了，“我們提前把事情做了，業主也高興，同時墊資還能收回來，小區的治理就會走向良性發展。”

可以看出，“信酬制”模式可以讓物業公司與小區業主間的關系變得更加順暢。在瓊苑廣場小區，一組數據反映了這樣的變化：實施“包干制”模式時，小區只有不到50%的住戶繳納物業費，而當前最新數據顯示，繳納物業費的住戶比例已達95%。

“‘包干制’模式不透明，有的物業公司可能會在財務上做手腳、侵占業主權益等，那樣造成的矛盾太多了，讓小區管理產生嚴重內耗。”瓊苑廣場小區物業經理張曙強說，“信酬制”模式讓所有收支都公開透明，并采用了銀行信用機制和年度預算機制，物業公司做了哪些工作，用了多少錢，業主都明明白白，“物業費收上來了，我們物業公司的盈利就有保障了，小區的矛盾也減少了，這是互惠互利的好事情。”

不僅如此，業主積極參與小區管理，也有利于互相監督。

“手機App里能夠清晰顯示，沒有交物業費的業主有哪幾戶，小區的服務質量提高了，再不交物業費就說不過去了，業主之間也會互相監督、提醒。”劉維杭說。

?？谑姓婿喂^業委會與物業公司簽訂“信酬制”物業服務協議。海南日報記者 封爍 攝

破解困局仍需合力

以信用為基石，破解小區管理難題，多方治理亟待實現良性平衡

從瓊苑廣場小區試出成效、展露優勢后，“信酬制”模式逐漸吸引多方關注。

今年8月，根據?？谑姓墓ぷ鞑渴穑？谑凶〗ň职l文明確，由?？谑袠I主委員會協會在全市推廣試行“信酬制”模式，要遵循自愿原則，實施方案要經小區業主共同決定。

為了讓更多人熟悉這一新模式，相關部門多次組織開展“信酬制”先進經驗學習交流會，邀請感興趣的小區業主代表和物業人員參加。“只有充分了解了，才能確定這種模式是不是適合我們小區的‘土壤’。”?？谑旋堘鐓^一名業主說道。

不過作為一種創新模式，在“信酬制”實施過程中也出現一些落地不實的情況。

“有的小區，無論是業主還是物業公司，都對‘信酬制’模式理解不到位，在實際操作過程中，又漸漸回到了‘包干制’的老樣子，這樣一來，‘信酬制’的優勢——公開透明和業主共治，也就很難體現出來。”肖江濤指出。

另一方面，小區需要召開業主大會，通過集體決策后才能與物業公司簽訂“信酬制”物業服務合同。但目前，?？诘?100多個小區里，成立業委會的小區還不到15%。這一門檻，讓“信酬制”模式的推廣應用依然任重而道遠。

“如果小區沒有一個強有力的業委會，那就需要由轄區街道辦來牽頭召開小區業主大會。但實際情況是，平均每個街道辦要管理100多個小區，工作人員精力有限，那些沒有業委會的小區，想召開業主大會就非常難了。”肖江濤坦言。

雖然存在一些困難與門檻，但“信酬制”模式仍得到不少人的認可。

“總體來說，實施‘信酬制’后，小區的矛盾緩和了很多，物業服務也更盡心盡責，所以我們也向其他小區業委會推薦這一模式。”陳多光說，當前，?？谌f恒城市花園、仙橋花園北苑等小區正在籌備推行“信酬制”模式。

在?？谑忻捞m區住房保障中心主任符宣古看來，該模式是破解物業管理難題、解決小區治理困境的新探索，“美蘭區一共有9個街道辦，我們爭取在每個街道辦都推出一個實施‘信酬制’模式的小區，讓基層治理能力的提升深入到每一根‘毛細血管’。”

截至目前，?？谟?20多家小區有推行該模式的意向，且數量還在不斷增加。

對于在推廣“信酬制”模式中發現的問題，?？谑凶〗ň钟嘘P負責人表示，將不斷總結經驗，改進細節，為提升小區物業服務水平提供更科學合理的解決方案。

在此基礎上，肖江濤也提議，可以在“信酬制”模式的物業服務合同中，將基層黨組織（如小區黨支部）列為合同監察人，負責對合同的執行、公共事務和議題的決策進行把關，與小區業委會相輔相成，逐步建立起以“信酬制”為信用基石的小區民主協商議事平臺，實現政府治理和社會自我調節、居民自治的良性平衡。

（海南日報?？?1月18日訊）

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