本報記者 方超 張家振 上海報道

幾乎同時優化調整樓市政策，讓浙江省杭州市和江蘇省南京市這兩座長三角地區樓市熱點城市引發外界廣泛關注。


(相關資料圖)

近日，多家媒體報道稱，杭州市余杭區瓶窯鎮、中泰街道及蕭山區寧圍街道部分區域放松限購，外地居民社保滿1個月即可購買1套住房，而落戶杭州市不需滿5年即可購買第2套房。

在杭州市“因區施策”之時，南京市多個區域也優化調整了樓市限購政策。據了解，在購房者擁有南京市戶口的情形下，不管名下有幾套房產，均可在江心洲、南部新城等主城區產業聚集區開出購房證明。與此同時，合肥主城區此前也對多地的限購范圍進行了調整。

中指研究院華東大區常務副總經理高院生向《中國經營報》記者介紹，杭州市、南京市等長三角地區多座樓市熱點城市密集優化調整部分區域的限購政策，與當地樓市熱度變化情況密切相關。“未來，或有更多城市跟進，限購政策優化調整也將會對當地樓市、土地市場帶來積極影響。”

多地“松綁”局部區域限購政策

多區域傳出限購放松信息，讓全國樓市熱點城市杭州市迅速受到市場關注。

將時間拉回到5月15日。浙江日報報業集團旗下“潮新聞”客戶端報道稱，杭州市余杭區瓶窯街道和中泰街道樓市限購政策放松，主要內容為外地戶籍只需1個月社保即可購買上述區域內的新房或二手房，購買二手房也不受落戶滿5年的限制。

在余杭區部分區域“松綁”限購政策后，杭州市蕭山區部分區域也迅速跟進。據浙江當地媒體報道，蕭山區寧圍街道限購放松區域主要以滬昆鐵路為界，鐵路線以西仍然執行此前的限購政策，以東區域則限購放寬，限購放松的主要內容與余杭區類似。

“自2022年8、9月份以來，在遵循國家‘房住不炒’理念下，杭州市基本上‘按區施策’。”高院生介紹稱，即杭州市樓市政策主要按轄區進行優化調整，在相關轄區的局部板塊放松限購。

記者梳理發現，在余杭區和蕭山區部分區域此番“松綁”限購政策之前，杭州市富陽區早在2022年9月就率先放寬了限購政策。此后，杭州市臨平區、錢塘區和蕭山區等均發布了部分鎮（街道）限購政策優化調整的信息。

對此，平安證券分析師認為：“杭州市不斷縮小限購區域范圍，‘小步快跑’，精細化松綁調控杭州市場。”高院生也分析認為，杭州市在優化調整樓市政策過程中呈現出更精細化、更精準化的特點。

在杭州市多個區域對樓市政策進行競爭優化調整之時，長三角地區另一樓市熱點城市南京市也在探索“因區施策”。

據江蘇公共新聞頻道報道，南京市主城區及江北新區部分街道近日迎來了樓市限購政策優化調整。具體來看，在江心洲、南部新城、紅山新城、幕府創新區4大板塊，“如果買房人是南京市戶口，不管名下有幾套房，在產業聚集區都可以再買一套；離婚2年的追溯期也已取消”。

“2022年12月，南京市就曾經放寬過樓市政策，針對在限購區內已有兩套住房的家庭，可以額外再開出產業集聚區的購房證明，可購買第三套房源。”克而瑞南京方面分析認為，這凸顯出南京樓市“調控思路逐步細化，由‘因城施政’細化到‘因區施政’”。

此外，安徽省合肥市也在今年4月對部分區域限購政策進行過優化調整。本報此前曾報道，在合肥市廬陽區大楊鎮、三十崗鄉，蜀山區小廟鎮和包河區淝河鎮、大圩鎮購買住房將不限購。在查詢限購資格時，上述非限購區域的住房不計入家庭住房總套數。

或進一步緩解樓市去庫存壓力

在熱內人士看來，長三角地區多座熱點二線城市密集優化調整限購政策，與近期樓市成交走向密切相關。

“外界所看到的杭州樓市‘火熱’，只是片面信息。比如，杭州市熱門區域的熱門項目新房需搖號并觸發社保排序，土拍市場三分之二的地塊都需要搖號。”高院生表示，“其實自2022年至今，杭州市房地產市場一直處于分化狀態，中心區域很熱，外圍區域銷售壓力比較大，去庫存壓力也比較大。”

克而瑞浙江區域統計數據顯示，4月，杭州市商品住宅量價齊跌。杭州市十區商品住宅成交面積113.5萬平方米，環比下降17%；成交均價32535元/平方米，環比下降2%。從新開盤監測情況來看，4月，杭州市商品住宅綜合中簽率為26.5%，環比下降12個百分點；平均去化率為59%，環比下降3個百分點。

中指研究院發布的《2023年一季度杭州房地產市場總結》也顯示，杭州市核心、外圍區域去化壓力迥異，拱墅區、上城區等核心區去化周期低于5個月，上城區甚至僅為3.5個月，而富陽區等外圍區域的去化周期較長，達到33.2個月，臨安區也達17個月。

除杭州市外，南京樓市也呈現出成交后勁不足的趨勢。據克而瑞南京統計數據，4月，南京市商品住宅市場供應量為37.12萬平方米，環比下降48.04%，同比下降71.29%；成交量為59.04萬平方米，環比下降40.54%，同比上漲2%。

“整體來看，進入今年4月以來，南京市房地產市場成交量有所下滑。案場來訪量較春節后也出現了明顯減少，熱度消退顯著，市場后勁不足。”克而瑞南京方面表示。南京市一位房地產業內人士也告訴記者，目前，南京樓市整體成交量一般。

對于杭州市、南京市和合肥市等“松綁”部分區域限購政策能否進一步提振當地樓市成交的問題，克而瑞南京方面分析認為：“短期內會刺激調控區域商品住宅整體成交量的攀升，庫存壓力會得到部分緩解。但考慮到目前居民預期的不確定性，如果缺乏金融政策的刺激，單純放寬限購政策，對實際的購房壓力下降、購房需求激發十分有限，不能立即提振市場信心。”

“限購政策放寬雖然不會帶來市場‘井噴式’增長，但肯定會對市場產生積極影響。”在高院生看來，在本質上，這已不是政策放寬的問題，而是房地產市場本身的問題。“比如，房價上漲預期消失，城市購買力、有效需求不足。但放寬部分區域的限購政策，對當地的土地市場可能會形成利好支撐，引導房企拿地預期變強。”

值得注意的是，在余杭區和蕭山區等地部分區域優化調整限購政策后，5月23日，杭州市2023年第四輪土拍落下帷幕。公開信息顯示，9宗地塊成交總建面約76.6萬平方米，成交樓面價漲幅8.1%，近七成地塊需封頂搖號，平均溢價率為9.4%。

“杭州市此輪土拍熱度繼續高位運行，且節奏十分明快，開拍后僅1小時便全部完成了出讓。一方面，是因為低密地塊能夠為房企帶來更可觀的利潤預期；另一方面，由于受今年下半年杭州市舉辦亞運會期間不停工預期影響，本次土拍地塊也可在今年內推向市場。”高院生告訴記者，“更深層次的原因則是房企高度看好杭州房地產市場長期發展前景。”

（編輯：張家振 校對：張國剛）

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